1.3부동산정책(이하1.3대책)을 발표한지 거의 한달이 지났습니다.
지난해 급격한 금리인상으로 얼어붙은 부동산 시장을 안정화하기 위한 조치인데 일부 지역에서는 다소 거래의 숨통이 트인것 같다는 신호도 있지만, 곳곳에서 청약미달 사태가 발생하는 등 아직까지 그 효과는 미지수입니다.
일단 급한 불을 끄기 위한 극약처방으로 해석되는데, 이에 따른 무주택자를 위한 2023년 전략도 한 번 짚어보겠습니다.
여기서는 정책의 세부 내용들은 생략하고 그 의미만 짚어보도록 하겠습니다.
1.3부동산정책의 의미
강남3구와 용산구를 제외하고 지난 정부에서 주택가격을 잡기 위해 지정했던 대부분의 규제들을 사실상 다 풀었습니다.
조정대상지역과 투지과열지구, 투기지역에서 대부분을 해제시키면서도 강남 3구와 용산구를 남겨 뒀는데, 이 역시 규제를 지속하겠다는 신호가 아니라 한 번에 다 풀었을때 생길 수 있는 부작용을 염려해 잠시 보류했다고 보는게 맞을 것입니다.
분양가상한제 규제지역도 대폭 손을 보았는데, 분양가상한제 규제지역의 실거주 제한 요건이 없어지고 전매제한도 대폭 축소되어 수도권 지역은 3년으로 줄었들었고 중도금 대출도 가능하게 되었습니다.
지난 1월3일에 계약이 시작된 둔촌주공을 염두해 발표시기를 조정한 듯한 분위기가 읽힙니다.
중도금 대출불가, 2년의 실거주요건 그리고 8년의 전매제한이 일거에 해소가 된 것입니다. 현재까지 둔촌주공의 일반계약률은 70% 정도에 불과하지만, 각종 규제들로 고민했던 사람들에게는 기쁜 소식이 아닐수 없습니다
그럼에도 불구하고, 다주택자들에게 혜택이 집중된다는 것은 분명히 짚고 넘어가야 합니다. 그동안 다주택자들은 주택가격 상승의 주범(?)으로 지목되어 각종 규제들의 집중포화를 맞았음에도 부동산태크로 엄청난 수익을 챙겼습니다.
지금 영끌로 고통받고 있는 20~30대들은 “지금이 아니면 영원히 집을 살 수 없다”는 불안감 때문에 그랬다고 말하지만, 그 불안감은 “지금이 아니면 아파트로 한 몫 챙기기 힘들다”는 투기심의 다른 표현이기도 합니다.
투기라 해도 범죄가 아닌 이상 자본주의 사회에서 비난받을 이유는 못됩니다. 더구나 다주택자들의 재태크를 두 눈으로 똑똑히 목격했으니 영끌의 유혹이 충분히 이해는 되나, 정작 영끌족이 받아준 물량은 안타깝게도 다자택자가 빠져나가면서 떠넘긴 물량이 상당부분이었습니다.
문제는 부동산시장 활성화 대책이 대부분 다주택자들에게 다시 한 번 혜택을 주게 된다는 것입니다. 그동안 잠시 보류하고 있었던 그들의 이익이 이번 기회에 다시 한 번 실현되는 것이 목격하게 되겠지요.
“양도세 다 내고 나면 남는게 뭐가 있냐”던 다주택자들을 위해서 양도세 중과세도 드디어 폐지됩니다.
다주택자들에게 퇴로를 열어주고, 이 물량을 시장에서 받아주기를 기대하는 전형적인 부동산정책입니다. “버티면 결국 이긴다”는 경험이 다시 한 번 확인되는 순간이기도 합니다.
매수자를 위해 대출규제도 대폭 완화되는데, 주택 가격의 60%까지(무주택자는 70%), 생애 최초는 80%까지 대출한도가 상향됩니다. 취득세도 중과세가 폐지되는데 이로 인해 2주택자는 8%에서 1~3%로, 3주택자는 12%에서 6%로 세부담이 완화 됩니다.
요약하자면…
무주택자는 대출 풀어줄테니 이번에 집을 사라. 다주택자는 양도세 낮춰줄테니 이번에 처분해라. 는 신호입니다.
극약처방도 아니고 효과도 없다.
꽤나 강력한 극약처방으로 보이지만, “빚내서 집사라”던 지난 정책과 별반 다르지 않습니다.
“집값도 못잡는 무능한 정권”을 꾸짖으며 호기롭게 들어선 정권이 오히려 집값을 올리겠다고 애를 쓰고 있으니 참으로 아이러니 합니다.
주택가격은 이런다고 당장 오르는게 아닙니다.
지금의 대책들은 일단 금리가 안정되고 주택구매심리가 되살아나는 시점이 도래해야 비로소 효과를 불 수 있을것입니다. 충분한 시간이 필요하다는 말입니다.
그런데, 주택가격 반등은 필연적으로 부동산 시장 과열을 불러옵니다.
정부에서는 서둘러 규제정책들이 쏟아내고 그 효과는 또다시 몇 년 후에 부동산침체로 나타나는 전형적인 사이클을 보입니다. 박근혜정부의 주택가격 부양정책이 문재인정부에서 폭등으로 나타났고 이를 억누르기 위한 규제정책들이 지금 정부에서 주택가격하락으로 나타나는 이유입니다. 코로나-19와 우크라이나 전쟁, 금리폭등 같은 특수한 변수들을 떼어내고 보더라도 이런 사이클은 크게 달라지지 않습니다.
이번 대책의 목적은 주택가격을 살리는데 있지 않습니다. 최근 3개월 주택가격 하락 속도로 판단했을때 부동산이 국가경제에 큰 영향을 줄 수 있고 금융시장까지 위협할 수 있다고 보았기 때문에 특단의 대책이 필요했을 뿐입니다. 여전히 주택가격 안정화는 기대하기 어려운 이유입니다.
문제는 이런 정책에는 순기능보다 역기능이 더 많은데, 부동산 투기가 대표적입니다. 정부에서도 그걸 모를리 없지만 지금은 나중 일을 걱정할 때가 아니라고 보는것 같습니다.
최근 서울 거주자들을 대상으로 조사한 결과에 따르면 81.5%가 올해 집값이 더 떨어질 것이라고 예측하고 있습니다. 이들이 그렇게 예측한 이유는 구체적으로 아래의 3가지입니다.
- 금리가 너무 높다.
- 경기침체 우려.
- 여전히 비싸다.
주택가격이 반등하려면 굳이 지금 안 사도 되는 수요들까지 부동산 시장에 유입되어야 하는데 그게 쉽지 않은 이유입니다. 양도세 풀어준다고 지금 가격에 주택을 던질 다주택자가 얼마나 되겠으며, 대출규제를 풀어줘봐야 고금리를 감당하면서 부동산에 뛰어들 사람은 거의 없습니다.
무주택자 전략. 거래량에 주목하라.
불행히도 많은 부동산 전문가들이 올해는 대세적인 주택가격 하락을 피할 수 없을 것이라고 예측하고 있습니다. 반드시 내집을 마련해야 하는 무주택자들에게는 매우 어려운 시기입니다. 그럼에도 하락장의 바닥이 어디인지 알 수만 있다면 손해를 피할 수 있습니다.
시장의 미래를 예측하기란 매우 어렵습니다. 그러나 주택가격의 흐름에는 일정한 패턴이 있기 때문에 과거의 데이터에 주목하면 가격 저점의 신호를 어느 정도는 감지할 수 있습니다.
그 신호란 것은 미분양물량, 가격하락폭, 정책변화, 거래량 등인데…
일단,
미분양물량을 기준으로 보면 전국적으로 미분양 물량이 10만호 정도 쌓였을때(그 중 서울과 수도권에서 3만호 정도)가 주택가격의 저점인 경우가 많았습니다.
가격변동으로 보면 고점대비 30% 정도 하락한 후 일정기간의 보합세를 보이다가 대기 수요자들이 들어오면서 다시 주택가격이 반등하는 패턴을 보여왔습니다.
정책변화에서 보면 강남3구까지 조정대상에서 풀리고 정부에서 사용할 수 있는 마지막 카드(예, 5년간 양도세 면제 조치)까지 나오면 곧 반등될 가능성이 높아집니다.
마지막으로,
거래량에 주목할 필요가 있습니다.
거래량이 줄어들면서 가격이 떨어지면 침체기가 시작됨을 의미하지만, 거래량이 늘어나면서 가격이 떨어지는 경우는 불황기를 의미합니다. 불황기가 지나면 곧바로 회복단계로 전환되기 때문에 이때의 가격이 저점이 되는 것입니다. 따라서, 대세적인 하락 시장이라해도 부동산시장에 꾸준히 관심을 가지고 있어야 합니다.
과거와 다른 점은 위 시그널들에 추가하여 금리인상이 멈추는 것까지 고려해야 하겠지요.
과거의 패턴이 앞으로도 똑같이 반복된다고 확언할 수는 없지만, 설익고 성급한 부동산정책들에 기대어 투자시기를 판단하는것 보다는 거래량에 꾸준히 관심을 가지면서 금리가 안정되고 정부에서 더이상 내놓을 카드가 없을 정도로 모든 규제가 풀어졌을 때, 바로 그때가 주택가격의 바닥일 가능성이 높습니다.
그럼에도 불구하고 최근의 부동산 시장의 흐름은 과거와는 다른 경향들이 나타나고 있기 때문에 위에서 서술한 미분양물량, 가격하락폭, 정책변화와 거래량 등의 기본적인 요소들 외에도 고려할 사항들이 많이 있습니다.
예를 들어,
세계화시대가 종말을 맞이하는 현 시점에도 과거의 데이터가 여전히 가치가 있을까?
인구절벽의 시대에도 과거의 패턴이 반복될것인가?
같은 것들입니다.
기회가 되는대로 이런 주제들로 포스팅을 올려보도록 하겠습니다.