1.3대책으로 대부분의 부동산 규제를 완화하고 정확히 1달이 지났습니다.
일부에서는 정책의 의도대로 아파트 거래량이 조금씩 늘고 있고, 추락하던 아파트의 가격 하락폭도 조금 줄었거나 멈춘것 같다는 분위기가 감지된다고 합니다.
그럼에도 분양시장의 상황은 갈수록 심각해지고 있는것 같습니다.
직방이 발표한 자료에 따르면 1월 전국 아파트 1순위 청약평균 경쟁률이 0.3대 1로 집계 되었고, 727가구를 모집하는 전북의 한 단지는 120명만 신청하면서 경쟁률이 0.2대1을 기록했다고 합니다. 과연 대책의 효과가 있기는 한건지 햇깔립니다.
미분양사태, 지방은 더 위험하다
그동안 부동산시장의 가장 큰 문제라고 지적되어 왔던 규제들을 무더기로 풀었는데도 왜 미분양 문제는 여전히 악화일로에 있는지, 그리고 이런 상황에서도 무주택자들은 미분양 주택에 관심을 두는게 맞는 건지 판단하기가 매우 어려운 시기입니다.
- 원금상환 최대 3년 유예
- 다주택자 임대/매매 사업자들도 주담대허용
- LTV확대
몇 일전 정부에서 발표한 추가적인 대출규제를 완화정책의 내용입니다. 게다가 이자부담도 덜어주겠다고 합니다.
어제 포스팅<https://budongsanissue.tistory.com/6>에서 "정부가 시장에 섣부르게 항복하는 모습을 보이면 주택을 구매하려던 사람들은 오히려 더 큰 혜택을 기대하면서 매수시기를 더 늦추게된다"고 설명했는데, 몇 일 되지도 않아서 현실이 된 것 같습니다. 최소한 분양시장은 그렇게 되고 있는듯 합니다.
1.3대책의 기대심리로 인해 매매시장에서는 급매물이 조금씩 사라지고 있다고 합니다. 사실인지는 모르겠으나 호가도 조금씩 오르고 있다는 말도 있습니다. 그런데 분양시장은 여전히 문제가 심각합니다.
아래의 숫자는 한국부동산원에서 밝힌 최근 아파트 청약결과인데, 저정도면 꽤 괜찮은 성적처럼 보입니다.
문제는, 저 숫자들이 청약률이 아니라 미달률 즉 미분양률이라는 것입니다. 충남 아파트의 경우 100명 모집에 겨우 4명만 신청을 한 것이지요.
- 충남 OO아파트 : 96%
- 대구 OO아파트 : 94%
- 인천 OO아파트 : 74%
- 안양 OO아파트 : 70%
지방일수록 상황이 더 심각합니다. 이번에 서울과 수도권이 규제지역에서 해제되면서 그나마 있던 수요마져 이 기회에 지방을 외면하고 있는것 같습니다.
한때 수도권을 강력하게 규제하니까 투기수요가 대거 지방으로 이동했던 것과 정 반대의 현상이 나타나고 있습니다. 1.3대책의 부작용입니다.
분양시장은 일반 매매시장과 다르게 우리 경제에 매우 중요한 의미가 있습니다.
지금같은 미분양 상황이 지속되고 해결되지 않는다면 그 여파는 건설사나 금융사들의 연쇄부도로 이어지고 국가경제에 치명타가 될 수 있기 때문입니다.
정부에서 예산을 투입해 미분양 아파트를 매입하는 방안도 검토하고 있다고 합니다. 아직도 국가경제의 상당부분을 부동산경기 또는 건설업이 차지하고 있다보니 어쩔수 없는 것도 이해는 합니다.
그래도 조금 억울합니다. 안팔리는 제조업체의 상품은 정부에서 매입해 주고, 안팔리면 치킨도 구청에서 사주는 제도라도 있어야 공정할것 같습니다.
시장을 지배하는 공포심
그렇다면 1.3대책은 왜 분양시장에 영향을 주지 못하는 걸까요?
바로 공포심때문입니다.
일반 매매의 경우에는 계약후 입주까지 1~3개월 정도 소요됩니다. 내가 매수를 결심하고 주택을 인수할때까지 부동산경기가 급변할 일이 거의 없습니다. 혹시라도 사정이 달라지면 곧바로 되팔아도 되니 마음먹기에 따라서는 수익과 손실을 내가 조절할 수 있습니다.
그런데 분양은 다릅니다.
지금 분양계약을 한 후 입주할때까지 몇년 동안 무슨 일이 일어날지 알 수 없습니다. 부동산시장이 안정화될 수 있을지, 혹시라도 일본처럼 경착륙하는건 아닌지, 확신이 없기 때문에 불안할 수 밖에 없습니다.
빚내서 집을 샀더니 주택가격은 폭락하고 고금리 원리금 상환에 헐떡이는 '영끌족'들을 보면서, 좀 더 멀리는 2000년대 부동산 거품의 끄트머리에 올라탔던 '하우스푸어(House Poor)'을 떠오르기 때문에 생기는 당연한 공포심입니다.
이런 마당에,
<무순위 당첨의 기회가 왔다>
<'줍줍'을 노려보자>
건설사광고를 마치 분석 기사인양 써대는 언론들도 눈에 띕니다. 찌라시가 따로 없습니다.
그래도 기회는 있다
불만만 늘어놓다가 갑자기 끝맺는거 같아서 급하게 문단을 하나 더 추가합니다.
지난번 <무주택자를 위한 전략>과 <아파트 가격의 바닥을 찾는 방법>의 링크를 남겨놓습니다.
대부분의 분양대행사는 입지를 굉장히 강조합니다. 그런데, 이럴때일수록 입지보다는 가격을 더 중요하게 보아야합니다. 가격에는 이미 입지조건이 반영되어 있기 때문에 입지를 이유로 다시 한 번 추가비용을 지불할 필요가 없습니다. 특히 요즘 같은 시기에는 더 그렇습니다.
그리고 가격의 기준은 분양주택의 할인폭이 아니라, 주변의 유사아파트의 저점가격을 의미합니다. 시장가격의 변동과 거래량 등을 꾸준히 살펴보면 어느 정도가 저점인지 대략적으로 짐작할 수 있습니다. 그 가격과 비교하여 분양신청 여부를 결정하면 되겠지요.
<가격하락폭>과 <거래량> 이 두가지는 많은 부동산 전문가들의 공통적으로 강조하는 요소입니다. 분양도 일반매매와 크게 다르지 않습니다. 관련 내용은 아래의 포스팅을 참조하시기 바랍니다.